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>> 从实例看农村房屋买卖的法律适用问题



更新时间:1970-01-01 08:00:00  来源:
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   【案情】

原告孔秀、孔芬、孔容、孔芳、孔翠与被告孔会六人系同胞兄弟姐妹,六人的父亲孔安、母亲张英建有土木结构房屋四间和砖混房屋三间,面积约300余平方米。2006年张英、孔安相继死亡,房屋一直由被告孔会居住。2010年9月19日,被告孔会与被告胡玉兰签订协议,由被告孔会将房屋及房前70余平方米的土地,以116800元价出售给被告胡玉兰。当天被告胡玉兰支付了价款。尔后,被告胡玉兰搬入购买的房屋居住,并对房屋进行了修缮和装修。2012年1月,因县城西部片区建设,双方诉争的房屋被确定需要进行搬迁。原告孔秀、孔芬、孔容、孔芳、孔翠认为被告孔会与胡玉兰的行为,侵犯了她们的合法权益,要求确认被告孔会与胡玉兰签订的合同无效,并由被告胡玉兰返还房屋。

【分歧】

第一种意见认为:根据无权处分法律规定,原告孔秀、孔芬、孔容、孔芳、孔翠五人与被告孔会系同胞兄弟姐妹关系。她们的父亲孔安、母亲张英在世时,建有土木结构房屋三百余平方米。父母先后死亡后,该房屋属于共同遗产。2010年9月,被告孔会在五人不知情的情况下,将他们共同所有的房屋出卖给了被告胡玉兰,并签订了《购房协议书》。被告孔会与胡玉兰的行为,侵犯了孔秀、孔芬、孔容、孔芳、孔翠五人的合法权益,依法应确认被告孔会与胡玉兰签订的合同无效,并由被告胡玉兰返还房屋。

第二种意见认为:根据善意取得制度,胡玉兰与被告孔会是同一集体经济组织成员,且购买的房屋一直由被告孔会居住,向被告孔会购买房屋时已经尽到了足够的注意义务。在支付了合理的对价后,善意取得房屋,且对房屋进行了修缮和装修。因为县城西部片区开发,房屋需要搬迁,原告五人串通被告孔会,起诉主张确认合同无效,是为达到收回房屋后,可获得政府安置宅基地的目的。胡玉兰与被告孔会签订的房屋买卖协议应当确认为有效,请求驳回原告五人的诉讼请求。

第三种意见认为:根据表见代理规定,当事人诉争的房屋,原告五人及被告孔会均享有继承权,被告孔会将房屋出卖给被告胡玉兰,侵犯了原告五人的权益。被告孔会对房屋虽无权处分,但房屋长期由被告孔会居住,被告胡玉兰作为善意相对人,有理由相信被告孔会有处分权,与被告孔会签订房屋买卖合同,并支付了相应的对价,且房屋交付后,被告胡玉兰对房屋进行了修缮和装修,为此被告孔会与胡玉兰签订的合同应当确认为有效。为维护正常的交易秩序,保障交易安全,对原告五人的诉讼请求,应不予支持。

【评析】

笔者同意第二种意见,阐述理由如下:

一、孔会出卖诉争房屋的行为系无权处分行为

原告孔秀、孔芬、孔容、孔芳、孔翠与被告孔会系同胞兄弟姐妹关系。其父亲孔安与母亲张英遗留的土木结构房屋属于孔秀、孔会等六人的共同遗产。《物权法》第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。因孔会兄弟姐妹六人对该遗产存在共有关系,无论是按份共有或是共同共有,被告孔会在五人不知情的情况下,将他们共同所有的房屋出卖给了被告胡玉兰,侵犯了其他共有人的权益,包括优先购买权。《中华人民共和国合同法》第五十一条明文规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”本案中,权利人孔秀、孔芬、孔容、孔芳、孔翠对孔会的处分行为未进行追认,无处分权人孔会订立房屋买卖合同后至法庭辩论终结前仍未取得处分权。依照《合同法》第五十一条之规定,应确认孔会与胡玉兰订立的买卖合同无效。第一种意见认为孔会处分房屋的行为系无权处分行为,是正确的,但是否就此认定孔会与胡玉兰订立房屋买卖合同无效,值得商榷。

二、孔会与胡玉兰订立房屋买卖合同的法律评价

1、以“物权变动原因和结果区分”原则作评价。孔会与胡玉兰订立的房屋买卖合同的行为是为了产生该房屋物权变动这一结果的行为,效力待定的是物权行为,而非债权合同(房屋买卖合同)。《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本条规定确定了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力受《合同法》的调整,物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制,原因行为的效力不受物权变动要件的影响,此即“物权变动原因和结果区分”原则。该原则对于保护交易安全具有重要作用,具体到本案,被告孔会与被告胡玉兰签订协议,由被告孔会将房屋及房前70余平方米的土地,以116800元价出售给被告胡玉兰。此份协议包含房屋买卖合同和土地流转合同,属于原因行为,应适用《合同法》和《农村土地承包法》、《土地管理法》调整。

2、以《合同法》规定作评价。⑴从法律规定表见代理的角度去评价。《合同法》第四十九条规定,孔会对该房屋未能依照《物权法》第九十七条规定获得处分权,但该房屋由孔会长期居住,孔会是以自己的名义,而不是以孔秀、孔芬、孔容、孔芳、孔翠与孔会六人的名义与胡玉兰订立房屋买卖合同,胡玉兰作为善意(即不知孔会对该房屋无处分权)的相对人,有理由相信被告孔会有处分权,而与之签订买卖该房屋的合同。此合同不属于符合《合同法》第四十九条规定的表见代理情形,不能简单地依表见代理规定认定该合同有效。因此第三种意见实体处理结果正确,但适用法律错误。

⑵从法律规定合同无效的角度去评价。孔会未如实告知胡玉兰该房屋产权情况,在订立合同时存在欺诈情形,但此情形不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。孔会以欺诈订立合同,但并未损害国家利益,而是损害孔秀、孔芬、孔容、孔芳、孔翠五人的利益。孔会与胡玉兰订立合同时,胡玉兰不知道孔会无处分权,双方不存在恶意串通的行为,因此既不能依据《合同法》第四十九条规定的表见代理情形认定该合同有效,也不能依据《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形认定该合同无效。那么应当如何适用法律评价孔会与胡玉兰订立房屋买卖合同的法律效力呢?

三、胡玉兰与孔会买卖房屋的行为已发生物权变动的法律效果

(一)不动产的善意取得。《物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。具体到本案,无处分权人孔会将将房屋及房前70余平方米的土地,以116800元价出售给被告胡玉兰,受让人胡玉兰受让该不动产时是善意的,是以合理的价格转让(购买),由于我国农村房屋没有产权证,买卖时无法办理过户手续,但该房屋和土地事实上已交付给胡兴兰使用。故应适用善意取得制度,依法确认胡玉兰已取得了该房屋的所有权和土地的使用权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。故对原告孔秀、孔芬、孔容、孔芳、孔翠以出卖人孔会对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效,人民法院应不予支持。根据《物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定,依法应确认孔会与胡玉兰订立的房屋买卖合同已发生法律效力。因此第二种处理意见正确。

(二)从适用《农村土地承包法》、《土地管理法》的角度看。《农村土地承包法》第三十二条规定,通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条规定,土地承包经营权流转应当遵循以下原则:(一)平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;(四)受让方须有农业经营能力;(五)在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。孔会与胡玉兰订立的房屋买卖合同属于农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同。因购买者胡玉兰具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这突破了宅基地不能进行流转的障碍。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖,只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法规定,应当认定房屋买卖合同有效。当然依照《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。据此规定,孔会出卖住房后,再申请宅基地的,不予批准。

【案例启示】

一、应及时出台农村房屋买卖法

相对于具有完全所有权的城市商品房,农村房屋买卖行为目前并没有一部法律或是规章进行调整,法律层面还是一片空白。而出于生产、生活、经济往来的需要,农村房屋买卖这种行为越来越普遍,相应由此而引发的农村房屋买卖合同纠纷也越来越多。应及时出台农村房屋买卖法,规范农村房屋买卖、宅基使用权的转让行为。农村房屋买卖法应坚持维护农村稳定,促进农村经济发展的原则,应整合现有法律、法规、规章及司法解释中规范农村房屋、宅基地交易的法律资源,并要有新的突破。一是交易主体上的突破。可以购买农村房屋的人不应仅限于与出卖人系同一集体经济组织成员身份的人,非同一集体经济组织成员身份的人,包括城镇居民也可以购买农村房屋。一是物权变动公示、公信效果上的突破。结合农村房屋无房产证的实际,农村房屋买卖交付不以办理不动产变更登记为要件。只要已实际交付使用,不违反法律的禁止性规定,即可认定已完成交付。要让农村房地产像城市房地产一样走向市场,将农业资产变为农业资本,在资金融通、投资兴业等各个环节发挥着很重要的作用。

二、应及时建立健全统一的农村房地产权登记法律制度

    在全国范围内,农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度,因而,农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。极少数农村房屋的所有权人持有宅基地使用证书。农民要想确定房屋所有权,必须取得相应的房屋产权证书。农民是中国社会大的群体,农民手里都有值钱的东西――土地、住宅、宅基地,加快对农业资源产权进行统一登记,相当于为农业资源进入市场发放通行证,从而把资产变成资本,有利于深化农村改革,加快农村产业结构调整,培育和发展农村市场,扩大内需,推进农村城市化、现代化、社会化进程,缩小城乡差别,实现农民奔小康。(文中人物名称均为化名)

 

 

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